Fundos de Investimento Imobiliário: o guia completo dessa maneira inteligente e acessível de investir em imóveis

Você sabia que é possível viver de renda passiva de “alugueis” de imóveis sem ter que comprar um imóvel? Sabia que é possível investir no mercado imobiliário sem precisar pagar IPTU e sem se preocupar com custos de manutenção e condomínio? Sabia que é possível investir em imóveis com apenas R$ 100,00?

Seja bem vindo ao maravilhoso mundo dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Uma alternativa inteligente e acessível para você investir em imóveis sem se preocupar com questões burocráticas.

Neste artigo irei ver:

1. O que são fundos imobiliários
2. Como funcionam os fundos imobiliários
3. Os tipos de fundo imobiliários existentes
4. As vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários
5. Onde comprar fundos imobiliários
6. Quais são os custos dos fundos imobiliários
7. Como você ganha dinheiro com os fundos imobiliários
8. Quais são as tributações dos fundos imobiliários
9. Tributação dos fundos imobiliários
10. Onde pesquisar quais são os melhores FIIs

Então continue lendo e descubra que o sonho de investir em imóveis está ao seu total alcance.

1. O que são fundos imobiliários?

De forma simplificada, podemos dizer que um Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs) é formado por um grupo de investidores que aplicam seus recursos financeiros no mercado de imóveis. Geralmente construindo ou adquirindo imóveis para: locação, arrendamentos ou vendas – onde os lucros dessas operações são divididos entre os participantes do fundo.

Cada fundo possui um gestor que toma as decisões sobre o que fazer com os recursos dos investidores. Isso seguindo as políticas pré-definidas do fundo. Por exemplo, se o fundo é destinado a investir em shopping centers, a maior parte dos recursos obtidos serão investidos em shoppings.

2. Como funcionam os fundos imobiliários?

Para explicar como os FIIs funcionam, irei trazer um explosivo real. O exemplo do fundo imobiliário chamado XP Malls.

O XP Malls é um fundo de investimento imobiliário focado em shopping centers – atualmente possuindo participação em 12 empreendimentos distribuídos em 4 estados brasileiros.

Esse fundo atualmente possui mais de 18 milhões de cotas. Se você adquirir uma destas cotas, passará a receber parte dos lucros obtidos pela a exploração dos empreendimentos do fundo.

Funciona da seguinte forma: você compra cotas do fundo e passa a receber parte dos lucros gerados (alugueis, arrendamentos e vendas).

3. Quais são os tipos de fundo imobiliários existentes?

Existem 3 tipos de fundos de investimento imobiliário:

• Fundos de tijolo: que são fundos que investem em imóveis físicos tais como: escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais e bancárias.
• Fundos de papel: investem em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como por exemplo cotas de outros fundos imobiliários, títulos de recebíveis imobiliários, LCI, CRI, entre outros.
• Fundos híbridos: investem tanto em imóveis diretamente (como os fundos de tijolo) quanto em papéis do mercado imobiliário (como os fundos de papel).

4. Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

Baixo investimento inicial necessário

Uma das maiores vantagens dos fundos imobiliários é sua baixa barreira de entrada. Afinal, com apenas 100 reais já é possível comprar cotas de diversos fundos e assim passar a receber seus rendimentos. O que faz dos FIIs um investimento muito acessível! Ainda mais levando em conta que adquirir um imóvel físico diretamente pode custar centenas de milhares de reais.

Não é necessário se preocupar com questões administrativas

O investidor de fundos não precisa se preocupar com manutenções, conservação, escrituras, certidões, ou pagamento de impostos relacionados aos imóveis. Pois o gestor do fundo que é responsável por isso.

Assim você aplica seu dinheiro, o gestor trabalha para fazê-lo render, e você recebe os possíveis rendimentos sem se preocupar com a administração dos imóveis.

É um investimento fracionável

Ser um investimento fracionável significa que, se você precisar de parte do dinheiro aplicado, é possível vender apenas parte de suas cotas, e não o imóvel inteiro – como seria se tivesse comprado um imóvel diretamente.

Contar com uma gestão profissional especializada

Os fundos imobiliários contam com uma gestão profissional que, além de administrar os recursos, decide onde o fundo investirá. Ou seja, sendo cotista de um fundo você terá profissionais especializados trabalhando para fazer seu dinheiro render. O que é muito bom caso você não seja um especialista em imóveis.

5. Desvantagem dos fundos imobiliários

Apesar de considerar os FIIs uma excelente opção de investimento, é importante que você analise seus pontos negativos. Ao meu ver, o principal ponto negativo dos fundos imobiliário é:

Você não pode interferir nas decisões do gestor

Ter uma gestão profissional trabalhando para você pode ser bom, mas isso tem seus poréns. Afinal, mesmo que você seja um especialista em imóveis, o gestor do fundo que você é cotista pode tomar decisões sem sua aprovação.

Exemplo: o gestor pode adquirir um imóvel para o fundo, mesmo que você pense que essa não seja uma boa aquisição.

Então ao escolher um fundo imobiliário para investir é importante pesquisar se o gestor é bom.

6. Onde comprar fundos imobiliários?

Grande parte dos fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores de forma semelhante as ações. Portanto, para comprar um fundo você só precisa: (1) abrir conta numa corretora; (2) transferir dinheiro para corretora; (3) comprar cotas do fundo desejado.

7. Quais são os custos dos fundos imobiliários?

Taxa de corretagem e custódia

Como boa parte dos fundos são negociados na bolsa de valores, você terá que pagar a taxa de corretagem e custódia da sua corretora para negociá-los.

Mas fique sabendo: existem diversas corretoras com TAXA ZERO de corretagem e custódia em FIIs. Duas dessas corretoras são a Clear e a Easynvest, que eu uso e gosto bastante.

Taxa de administração

Além dos custos de corretagem, é comum a existência de uma taxa de administração. Essa taxa é cobrada pelo gestor para que ele administre os ativos do fundo.

Taxa de performance

Pode ser cobrada por alguns fundos. Assim, caso o fundo tenha desempenho seja superior ao esperado, uma parte desse ganho ficará com o gestor. O que é um incentivo para que o gestor faça um bom trabalho.

Taxa da bolsa de valores (emolumentos)

A bolsa de valores (B3) cobra taxa de negociação, liquidação e de registro sobre o valor investido nos FIIs. Entretanto essas taxas são pequenas – atualmente correspondem a 0,030791% do valor financeiro da operação.

Para saber mais sobre essa taxa, visite o site da B3.

8. Como você ganha dinheiro com os fundos imobiliários?

Você pode ganhar dinheiro basicamente de duas formas:

Com os rendimentos do fundo (Dividend Yield):

Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário você passa a receber periodicamente os respectivos rendimentos do fundo (mais conhecidos como “Dividend Yield”) em sua conta como se fosse um “aluguel” de um imóvel físico.

Vale dizer que por lei, os fundos são obrigados a distribuir rendimentos a cada semestre. Porem muitos distribuem rendimentos aos investidores mensalmente.

Normalmente os rendimentos recebidos são provenientes da renda do aluguel dos imóveis pertencentes ao fundo. Entretanto, você pode ganhar também com incorporações, vendas ou com juros de títulos e valores mobiliários.

Com a valorização das cotas do fundo

Se você adquire contas de um fundo por R$ 100,00 e depois vende por R$ 150,00, além dos rendimentos que você recebe durante o período que esteve com a cota, você ganhará com a valorização da cota.

9. Tributação dos fundos imobiliários

Para cada um dos dois ganhos mencionados anteriormente, há um tipo de tributação:

Tributação nos rendimentos do fundo

Os rendimentos que são distribuídos aos investidores (pessoas físicas) são isentos de Imposto de Renda, desde que:

1. O cotista tenha menos do que 10% das cotas do fundo;
2. O fundo tenha pelo menos 50 cotistas;
3. As cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente na bolsa de valores.

Tributação sobre o ganho de capital proveniente da valorização das cotas

Ao vender cotas de um fundo você terá que pagar 20% de imposto sobre o lucro que obter.

Por exemplo, se tiver R$ 50,00 de lucro, terá que pagar R$ 10,00 de imposto.

10. Onde pesquisar quais são os melhores FIIs?

Existem diversos sites que, além de listarem os fundos imobiliários disponíveis, nos ajudam escolher os melhores fundos. Deixarei duas indicações:

Funds Explorer

Esse site é excelente para pesquisar fundos imobiliários. Nele podemos ver os rendimentos que o fundo entregou aos cotistas, o preço do fundo, os imóveis que possui, o setor de atuação e muito mais.

Ah… e ainda tem um ranking com todos os fundos existentes onde você pode ordenar os fundos por rendimento, setor, preço, quantidade de ativos e etc.

Status Invest

Esse site que apresenta diversos dados dos fundos: valor patrimonial, número de cotistas, histórico de preço das cotas, entre outros.

Uma das funcionalidades que mais gosto do Status Invest é a possibilidade de comparar os fundos. Imagine por exemplo que você queira investir num FII do setor de galpões logísticos. Com o Status Invest você pode comparar os indicadores dos fundos desse setor e assim ter mais dados para te ajudar na escolha.

Fundos de Investimento Imobiliário: Conclusão

Sem dúvida os Fundos de Investimento Imobiliário são uma ótima opção de investimento. Afinal, eles podem gerar uma renda passiva mensal e também um bom ganho de capital por meio da valorização das cotas.

Então se você deseja investir em imóveis sem as burocracias e alto custo do mercado imobiliário tradicional, ou se deseja diversificar seus investimentos: considere investir em Fundos Imobiliários.

Se você agora está se perguntando como escolher os melhores fundos, este é assunto para outro artigo (que em breve vou publicar).

No mais: forte abraço e fique na paz do Senhor!